Ayant assuré durant plus de 20 ans la gestion d’un patrimoine immobilier de plus de 500 logements, j’ai également à coeur de partager mes expériences avec mes clients et leur éviter, autant que faire ce peut, les mauvaises surprises.
Les avertissements rédigés par la Commission des Etats des lieux de l’UGEB (Union des Géomètres-Experts de Bruxelles) reprennent les devoirs et obligations de chaque intervenant dans le cadre d’un contrat de location. Ils. sont le fruit d’expériences partagées par plusieurs experts dans l’exercice de leur profession. Ils n’ont pas la prétention d’évoquer de manière exhaustive toutes les situations rencontrées en cette matière mais se sont avérés extrêmement utiles pour les personnes soucieuses d’éviter quelques mésaventures en cours ou en fin de bail. Lors de la révision de la législation en matière de location intervenue en 2018, ces obligations figurent dans les annexes à joindre au bail.
Les conseils d’entretien permettront aussi d’éviter des dommages ou manquements locatifs sanctionnés au moment de la remise des clés. En cas de doute, il est vivement conseillé de contacter son propriétaire.
Un propriétaire-bailleur soucieux de préserver le bon usage de son bien établira PAR ECRIT une liste des entretiens à prévoir, leurs fréquences, la méthode préconisée, les produits à utiliser ou à proscrire, la société habilitée à intervenir, …. Idéalement, il demandera à l’occupant d’en prendre connaissance et lui fera signer une copie qui sera conservée avec le bail et l’état des lieux. Il est également conseillé d’indiquer dans le bail qu’un tel document existe et a été remis au locataire.
CONSEILS AUX LOCATAIRES
Faites un dossier dans lequel vous classerez tous les documents relatifs à la location : bail, état des lieux, courriers, factures, contrat d’assurance….
Notifiez au propriétaire et par écrit le cas échéant par lettre recommandée, tous problèmes non locatifs.
Lisez attentivement le bail avant sa signature et indiquez clairement les dérogations et accords intervenus entre les parties.
Dès la conclusion du bail :
Faites établir, à frais partagé avec le propriétaire, un constat d’état des lieux d’entrée locative détaillé par un Géomètre-Expert qualifié et habitué aux matières locatives.
Il s’agit d’un professionnel qui utilisera les termes adéquats et précis permettant d’éviter les difficultés d’interprétation et les situations conflictuelles, à frais partagés avec le propriétaire.
Demandez au propriétaire une copie du mode d’emploi des appareils électroménagers, de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude, ainsi que de toute installation spécifique (alarmes, adoucisseurs d’eau, …).
Demandez une identification correcte des diverses clefs, cartes, télécommandes, …, fournies à l’entrée et en cours de location.
Demandez les modes d’entretiens spécifiques (parquets, pierres naturelles, …).
Informez-vous des entretiens à votre charge.
CONSEILS AUX PROPRIETAIRES BAILLEURS
• Constituez un dossier dans lequel vous classerez tous les documents relatifs à la location : bail, état des lieux, courrier, factures, certificats (PEB, électricité, citerne mazout, ….)
• Confirmez au locataire et par écrit le cas échéant par lettre recommandée, toute décision prise et toute information concernant la location.
• Prenez le temps de rédiger un contrat de bail complet. N’hésitez pas à détailler au locataire certaines de ses obligations (ex : entretien jardin, corniches, adoucisseur, …). Pensez à inclure des clauses détaillées concernant certains entretiens spécifiques (scarifications, égouts, revêtements de sol, etc..).
• Si vous rénovez le bien, choisissez de préférence des matériaux résistants qui constituent souvent un meilleur investissement à long terme. Prévoyez des accessoires de salle de bain, de cuisine et autres en suffisance, pour éviter les trous de fixation et les accessoires disparates (par ex. portes serviettes, porte-rouleau,…). Faites de même pour les supports tentures et voiles.
Dès la conclusion du bail :
• Faites établir, à frais partagé avec le propriétaire, un constat d’état des lieux d’entrée locative détaillé par un Géomètre-Expert qualifié et rompu aux matières locatives. Celui-ci utilisera les termes adéquats et précis permettant d’éviter les difficultés d’interprétation et les situations conflictuelles. La législation actuelle prévoit qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée locative détaillé, le locataire est supposé avoir reçu les lieux dans l’état où ils se trouvent à la sortie.
En cas d’intervention d’un seul expert, les frais de cette expertise sont partagés entre propriétaire et locataire.
• Fournissez au locataire une copie du mode d’emploi des appareils électroménagers, de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude, ainsi que de toute installation spécifique (alarmes, adoucisseurs d’eau, …) et gardez les originaux.
• Identifiez correctement les diverses clefs, cartes, télécommandes, …, fournies à l’entrée et en cours de location.
• Faites une liste des entretiens spéciaux (parquets, pierres naturelles, …) qui énumère les produits à utiliser et joignez-la au bail ou à l’état des lieux d’entrée en mentionnant sa présence. Transmettez les références exactes des peintures utilisées.
• Précisez les entretiens à charge du locataire et si, ce n’est pas déjà fait dans le bail, n’hésitez pas à lui rappeler ses obligations (par ex. nettoyage des chenaux et gouttières, entretien des égouts et fosses, …). Prévoyez une copie de tous les entretiens effectués, à présenter à l’expert lors de l’état des lieux d’entrée.
• Vérifier avant la remise des clefs que le locataire ait souscrit une garantie locative avec la preuve de sa constitution et qu’il ait pris une assurance valable dès la mise à disposition du logement. Veillez à ce que les montants assurés soient suffisants.
• Fournissez les codes EAN et autres documents de transferts, réclamé à l’occupant précédant.
• Enregistrement du bail : cette formalité est obligatoire et gratuite pour les baux de résidence principale.
En cours d’occupation :
• Si vous faites effectuer des réparations aux appareils électroménagers ou autres, demandez au réparateur son avis quant à l’origine de la panne (mauvaise manipulation ou vétusté ?).
• Exercez votre droit de visite annuel.
• Exiger la production des attestations d’entretiens périodiques (chaudière, alarme, adoucisseur, chauffe eau, …)
• N’attendez pas la fin du bail pour régler un différend avec votre locataire. Le temps perdu profitera plus que probablement au locataire.
En fin d’occupation :
• Dès connaissance de la date de fin d’occupation des lieux, contactez votre géomètre-expert pour organiser les formalités de sortie et fixer la date de l’expertise de sortie en accord avec votre locataire.
• En cas de rupture anticipée du bail, vérifiez si celle-ci est assortie d’une indemnité et si elle est bien d’application. Dans ce cas, informez votre locataire et convenez avec lui de l’échéance du paiement de cette indemnité. Elle est légalement exigée au plus tard le dernier jour de l’occupation.
• Si vous n’êtes pas en possession d’un certificat PEB valide, entamez les démarches sans tarder pour obtenir ce certificat en contactant un certificateur agréé pour la Région concernée. Cette formalité doit avoir été accomplie AVANT toute publicité de mise en location et doit être reprise dans l’annonce et sur l’affiche).
• N’oubliez pas votre dossier comprenant les différents documents (Etat des lieux, bail, attestations,…)
• Préparez les documents de reprises de compteurs. Préparez déjà un décompte de charges pour l’exercice en cours : sur base du dernier décompte annuel, comptabilisez les charges fixes jusqu’au moment de la restitution des lieux loués et recherchez le prix unitaire des consommations d’eau (si présence de compteurs de passage pour l’eau chaude et l’eau froide), le chauffage (si installation collective). Cela vous permettra de clôturer la location dès le passage de l’expert et procéder ainsi à la libération de la garantie.
• Dans les échanges de courriers avec votre locataire, demandez-lui de produire les différentes attestations et factures relatives aux différents appareils.
CONSEILS D’ENTRETIEN LOCATIF
Il est impératif de vérifier la notice d’utilisation des produits d’entretien et de s’assurer de leur compatibilité avec les matériaux sur lesquels ils sont appliqués. Une attention toute particulière sera portée aux produits de détartrage en raison de leur agressivité.
En cas de doute sur l’entretien d’un matériau ou la nécessité d’une réparation, il est vivement conseillé d’interroger le bailleur sur l’intervention à prévoir.
Un entretien régulier conserve l’immeuble en meilleur état et facilite la remise en ordre avant l’état des lieux de sortie (notamment : table de cuisson, four, hotte, robinetterie, évier, équipements sanitaires, joints souples, tapis, carrelages, luminaires, portes, châssis, bouches et grilles de ventilation, radiateurs, enlèvement des dépôts calcaires, …)
Il est entre autres conseillé de :
– Signaler immédiatement les dysfonctionnements et dégâts incombant au bailleur.
– Obtenir l’accord écrit du bailleur pour toutes modifications ex. : remise en peinture, percement des carrelages, des profils de châssis, …).
– Ventiler correctement le logement.
Sanitaires :
– Actionner tous les mois : vannes thermostatiques, robinets d’arrêts (wc, lavabos, éviers), groupes de sécurité des boilers, etc…
– Entretenir la robinetterie éventuellement avec un anticalcaire adéquat (! ces produits sont très agressifs et doivent impérativement être rincés très rapidement – voir notice d’utilisation du produit !).
– Dévisser régulièrement les filtres brise-jets (mousseurs) des robinetteries pour les détartrer et les nettoyer.
– Ne pas vider de graisses, de produits corrosifs, de colorants dans les éviers, WC, etc…
Plomberie :
– Fermer les vannes d’eau en cas d’absence prolongée (cfr assurances). Vérifier dans ce cas si cela ne nécessite pas l’arrêt de l’adoucisseur.
– En cas de présence d’un adoucisseur, il est impératif de l’utiliser et de l’alimenter en sel adéquat.
– En période hivernale, protéger les conduites du gel, purger les canalisations et robinets extérieurs. Désamorcer les pompes d’eau de pluie manuelles ou remisez les pompes électriques.
Cuisine :
– Ne pas découper directement (sans protection) sur les plans de travail de la cuisine, sur l’évier, etc…
– Afin d’éviter le gonflement des plans de travail ou des tablettes et du mobilier sousjacent, il est nécessaire d’essuyer le pourtour des éviers et des lavabos après usage.
– Régler les portes et les portillons d’armoire si nécessaire.
– Enlever immédiatement le sucre sur les plans de cuisson en vitrocéramique car la cristallisation entraîne la formation de trous.
Revêtement de sol :
– Sols stratifiés : Nettoyer de préférence au moyen de lingettes imprégnées ou d’une serpillière à peine humide (avec additif adéquat). Eviter à tout prix l’humidification des joints.
– Pour les parquets vitrifiés ou huilés, utiliser des produits adéquats tels que des lingettes imprégnées ou un additif dilué dans de l’eau et utilisé avec une serpillière à peine humide.
– Pour les parquets cirés : dégraisser la surface au white-spirit ou à la térébenthine, laisser sécher plusieurs heures et appliquer une nouvelle cire naturelle non teintée.
Ne pas déposer de plante sur les sols en bois sans une protection étanche (attention aux soucoupes poreuses).
Châssis et vitres :
– Ventiler correctement le logement. Ne jamais colmater les grilles ou les bouches de ventilation. Dépoussiérer régulièrement les grilles et les extracteurs. Remplacer les filtres. Entretenir annuellement les installations de climatisation ou de VMC (ventilation mécanique contrôlée) par un professionnel.
– Entretenir régulièrement les châssis de fenêtre en les ouvrant et en les nettoyant sur les 2 faces ainsi que les battées et les joints. Les orifices d’évacuation seront maintenus dégagés. N’utilisez que des produits d’entretien adaptés au matériau et des éponges douces, en particulier pour le PVC.
– Actionner régulièrement les volets et graisser les mécanismes.
Abords, jardins & terrasses :
– Entretenir régulièrement le jardin de manière à préserver son aspect initial.
– Entretenir le gazon (tondre, amender, traiter au sélectif, scarifier).
– Désherber, traiter et retourner les parterres.
– Désherber et nettoyer les allées et chemins.
– Tailler les plantes et arbustes, en fonction de l’essence et de la saison et suivant les règles de l’art, pour conserver leur gabarit, forme, silhouette (n.b. L’élagage des arbres reste à charge du bailleur). Le locataire s’informera auprès du bailleur sur les gabarits à ne pas dépasser.
– Tailler les haies en fonction de la saison, des essences et des gabarits à respecter.
– Arroser si nécessaire en période de sécheresse
– Nettoyer régulièrement les corniches (minimum 2 fois par an)
– Dégager régulièrement les avaloirs et caniveaux
– Nettoyer, désherber et démousser les terrasses, chemins, dalles, seuils, couvre-murs, etc, à l’aide de produits adéquats.
– Dalles sur plot : nettoyer les interstices et crapaudine / nettoyer les garde-corps.
En cas d’utilisation d’un nettoyeur à haute pression, régler la pression au minimum ou utiliser les accessoires adéquats ou éloigner la tête du jet afin d’éviter de dégrader les joints et la surface du matériau.
– Evacuer régulièrement les déchets.